Sei pronto ad investire per crearti una piccola rendita annuale aprendo e gestendo un’attività di casa vacanza?
Dopo questo difficile anno di chiusura, ti starai chiedendo se stai facendo la scelta giusta ad investire in questo settore, uno tra quelli più colpiti dell’immobiliare.
Il susseguirsi dei decreti governativi riguardanti le chiusure aeroportuali, ha causato un blocco del flusso turistico. Il COVID-19, inoltre, ha generato un impoverimento generale e una conseguente e drastica diminuzione delle prenotazioni di pernottamento in Italia e numerose cancellazioni.
Quali sono le prospettive per il futuro?
Un sondaggio realizzato dalla World Tourism Organization ci riporta, come si nota nel grafico, che la maggior parte degli europei si aspettano che il turismo tornerà ai livelli pre-pandemia nel 2023. Se acquisti e ristrutturi oggi un immobile, ottieni la licenza per fare attività ricettiva come casa vacanza e sarai pronto a cogliere i frutti del grande ritorno commerciale.
Grandi città come Roma hanno la fortuna di possedere un patrimonio artistico e culturale davvero unico, stiamo parlando di una delle città più visitate al mondo e la richiesta di soggiorno è davvero molto elevata rispetto ad altre destinazioni in Italia.
Ok, hai deciso di puntare sul settore turistico e vorresti capire se l’investimento è interessante, giusto?
Quali sono i costi e i benefici per questa tipologia d’investimento? In questo articolo analizzeremo i punti di forza del settore cercando di far fruttare al meglio il tuo investimento.
Negli ultimi dieci anni il numero di richieste relativo all’affitto di case vacanza a Roma, anziché camere di albergo o B&B della città, è sensibilmente aumentato. Quali sono le zone di Roma che sfruttano maggiormente questo mercato immobiliare? Analizziamo i fattori che portano un turista a scegliere la migliore soluzione per alloggiare in città: la vicinanza ai monumenti di maggior interesse quali il Colosseo, la Basilica di San Pietro, Castel Sant’Angelo e non da meno le piazze più suggestive di Roma come piazza di Spagna, piazza Navona e via discorrendo. Altro fattore determinante è la possibilità di girare a piedi per raggiungere queste aree di attrazione o la vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici.
Esempio pratico di analisi immobiliare per l’investimento di una casa vacanza nel centro storico di Roma. Stimiamo i guadagni che potrebbe generare.
Analizziamo e stimiamo nel dettaglio un investimento immobiliare per case vacanza in una zona conosciuta e molto gettonata dai visitatori in vacanza come il Colosseo di Roma.
Quale budget di spesa abbiamo?
Immaginiamo di poter investire circa 450.000€.
Apriamo il browser e per prima cosa visitiamo il portale dell’Agenzia delle Entrate ed entriamo nella sezione OMI. Cerchiamo di capire qual è il giusto rapporto tra prezzo di vendita e superficie commerciale di un immobile. Al termine della ricerca scopriamo che, nella zona che ci interessa, l’attuale valore medio di vendita per un appartamento in buono stato è di circa 5.500 € per metro quadrato. Ovviamente questo valore oscillerà in base alle caratteristiche di ogni appartamento.
Prevediamo dunque di poter acquistare circa 80 mq commerciali che, se ben disposti, ci permettono di ricavare due camere da letto matrimoniali.
Quali requisiti tecnici è obbligatorio rispettare?
Per le camere singole occorre un minimo di mq 9 e mq 14 per le camere matrimoniali o a due letti, con un incremento di superficie di mq 6 per ogni letto in più.
Per chi acquista un monolocale adibito a cucina-pranzo-soggiorno sono autorizzati due posti letto. È importante sapere che solo i bagni e l’ingresso dell’appartamento possono essere non finestrati, tutti gli altri ambienti devono avere uno sfogo esterno.
Per ulteriori info visita: http://www.sportellounico.vda.it/datapages.asp?id=601&l=1
Chiedere un parere agli esperti del settore può essere sempre utile!
Se avete qualche conoscenza nel settore chiedete il loro parere, vi aiuterà a capire quali sono i costi di gestione per chi affitta immobili a questo fine, quali sono i loro guadagni e quali zone sono maggiormente richieste dai turisti.
A quanto vengono affittate per notte le case vacanza che offrono 4 posti letto effettivi nella zona prescelta?
Cerchiamo la risposta visitando uno dei più noti portali di ricerca per alloggiare in città.
Il prezzo medio per notte, considerando solo appartamenti nella zona del Colosseo che possiedono 2 camere da letto e 4 persone da ospitare è di circa 150/200€ notte (valore estrapolato dalla media dell’anno 2019). Ovviamente questa è solo una stima di media perché va sempre considerato il fatto che tutte le attività alberghiere ed extra alberghiere hanno periodi di maggiore e minor flusso di richiesta.
Calcolo del rendimento annuo.
Adesso abbiamo più elementi per poter eseguire una prima stima. Consideriamo la spesa d’acquisto dell’immobile compresa di ristrutturazione e il ritorno d’investimento annuo.
Se decidessimo di gestire l’attività di casa vacanza in un immobile di 80 mq, dovremmo pagare mediamente un canone di locazione che si aggira da euro 2.000 a 2.500.
Esempio
Canone mensile = 2.250€
Il rendita annua lorda sarà di € 27.000€ all’anno.
Redditività = 27.000 / 450.000 = 0,06 = ovvero il 6% lordo
Questo ci permette di dedurre che, escluse le tasse e le spese patrimoniali, la redditività netta sarà del 5%.
Tiriamo le somme
Questo investimento vale la pena di essere affrontato? Sappiate che, se la redditività annua è del 5% netta o più allora è conveniente investire, vista la redditività media del mercato immobiliare per immobili ad uso ricettivo nel centro storico romano.
Scritto da Valentina Pezza
